전세는 세계에서 유일하게 한국에만 있는 부동산 임차 제도입니다. 계약이 끝나면 보증금을 돌려받고, 매달 월세로 나가는 지출 부담도 적어 임차인 입장에서는 장점이 많았습니다. 하지만 요즘 전세는 사라지고 월세는 늘어나고 있습니다. 종합부동산세 등의 보유세 부담으로 월세 거래가 가속화되고 있는 것이죠. 그런데 한 가지 주의해야 할 부분이 있습니다.
바로 임대사업자의 건강보험료 문제인데요. 오는 7월부터 건강보험 피부양자 기준이 강화됨에 따라 지역가입자로 전환되는 분들이 많을 겁니다. 월세를 받으면 소득으로 반영되기 때문에 직장가입자의 피부양자로 있다가 지역가입자로 전환될 수가 있습니다. 월세 받으면 건강보험 피부양자 자격이 상실되는지 임대사업자의 지역가입자 전환 기준에 대해서 자세히 알아보겠습니다.
건강보험이란?
임대사업자 건강보험 적용 기준을 알아보기 전에 건강보험 가입자에 대해 먼저 이해할 필요가 있습니다. 건강보험 가입자는 크게 3가지 유형이 있습니다. 직장가입자와 지역가입자, 피부양자가 있죠. 우선 직장가입자는 다들 아시겠지만 직장인들이 내는 건강보험료입니다.
그리고 피부양자는 별도의 소득이 없어 직장가입자가 생계를 도와 부양하는 자입니다. [관련글 : 피부양자로 인정되는 부양가족 범위 참고] 직장가입자의 피부양자로 등록하면 건보료를 한 푼도 내지 않죠. 그래서 피부양자 자격 요건에 관심이 매우 많습니다. 피부양자로 있다가 자격이 박탈되면 지역가입자로 전환돼서 건보료를 내야 하기 때문입니다.
마지막으로 지역가입자는 직장가입자와 피부양자를 제외한 자로, 소득과 재산을 기준으로 건보료를 납부하는 사람들을 말합니다. 보통 프리랜서나 자영업자 분들이 지역가입자에 해당됩니다. 가입자 유형에 대해서 알아보았으니, 월세를 받으면 왜 피부양자 자격이 박탈되고 지역가입자로 전환되어 건보료를 납부할 수도 있는지 그 이유에 대해 알아보겠습니다.
월세 받으면 피부양자 자격이 박탈되는 이유
이유는 건보료 계산방식때문입니다. 직장가입자는 소득(급여)에 대해서만 보험료가 계산됩니다. 이마저도 직장인과 회사가 반반씩 부담하는 방식이라 부담이 덜 합니다. 그에 반해 지역가입자는 소득뿐만 아니라 재산과 자동차까지 점수화하여 보험료에 반영하고, 본인이 100% 부담해야 합니다. 지역가입자 입장에서 상당히 불리한 방식이죠.
그런데 만약 소득이 없는 피부양자가 부동산에 투자해서 월세를 받았다 치면 어떻게 될까요? 월세로 인한 임대소득 증가로 건강보험 피부양자 소득기준을 초과하면 피부양자 자격이 박탈되는 것입니다. 월세를 받는다고 무조건 지역가입자로 전환되는 것은 아니지만, 피부양자 자격을 유지하기 위해서 다음 조건을 알고 있어야 대응을 할 수 있으니 잘 살펴보시기 바랍니다. 참고로 주택자금을 은행 등에서 빌린 경우 건보료를 낮출 있으니 다음 글을 참고하시기 바랍니다.
집 대출 있으면 지역건보료 할인? 건강보험료 주택 대출금 공제 기준
올 하반기(7~9월)부터 건강보험 2단계 개편안이 시행될 예정입니다. 무려 59만 명이 피부양자 자격을 상실하고 건보료를 납부할 것으로 예상됩니다. 2단계 개편안 소득 및 재산 기준을 초과하시는
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건강보험 피부양자 자격 조건
피부양자 자격을 유지하기 위해서는 소득과 재산 기준을 모두 충족해야 합니다. 오는 7월부터는 그 조건이 더욱 까다로워집니다.
▣ 피부양자 자격조건 개편내용
| 구분 | 기존 | 2단계 (22년 7월) |
| 소득기준 | 연 3,400만원 이하 | 연 2,000원 이하 |
| 재산기준 (재산세 과세표준 기준) |
5.4억원 이하이거나 5.4~9억원이면서 연 소득이 1천만원 이하 |
3.6억원 이하이거나 3.6~9억원이면서 연 소득 1천만원 이하 |
소득이 연 2천만원을 초과하지 않아야 하고, 재산은 공시가격 기준으로 3.6억원(연 소득이 1천만원 이하면 9억원 이하)이 넘지 않아야 합니다. 여기서 공시가격이란 정부에서 부동산 가격을 조사하고 공시한 가격을 말하는데, 실제 부동산에서 거래한 실거래가보다 공시가격이 70~80%정도 낮습니다. 공시가격 용어정리와 조회방법은 다음글을 참고해주세요.
아파트 실거래가·공시가격·시가표준액·기준시가 차이점과 조회하는 방법
아파트 청약에 당첨돼서 집을 사면 취득세와 보유세가 나오고, 집을 팔면 양도소득세가 부과됩니다. 집을 보유하거나 매매할 때 세금이 부과되죠. 또 주택을 상속받거나 증여받은 경우에도 상
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임대사업자 건강보험 지역가입자 전환 기준
소득 부분에서 한 가지 중요한 포인트가 있는데요. 건강보험 소득기준에서 예전에는 비과세와 분리과세 소득은 건보료 부과 대상이 아녔습니다. 하지만 분리과세 대상 소득도 건보료 대상에 들어가게 되었습니다. 이에 부동산 임대로 발생된 수입금액에서 비용 등을 제외한 과세대상 소득이 1원이라도 발생하면 건강보험 피부양자 자격을 상실하게 된 것입니다.
※ 수입금액이란?
필요경비 등을 빼기 전 금액으로 일종의 매출 개념으로 생각하면 됨
임대소득으로 발생된 전체 수입금액이 아닌 필요경비와 공제금액을 제외한 소득금액에 대해서만 건강보험료가 산정됩니다. 임대사업자를 등록한 경우 필요경비로 60%, 공제금액은 400만원이 인정됩니다. 만약 임대사업자 등록을 하지 않았다면 경비는 50%, 공제금액은 200만원만 반영됩니다.
▣ 피부양자 유지 가능한 월세 임대사업자 소득 조건
| 구분 | 주택임대사업자 미등록 | 주택임대사업자 등록 |
| 월세 수입금액 | 33만원 (연 400만원) | 83만원 (연 1,000만원) |
| 필요경비율 | 200만원 (50%) | 600만원 (60%) |
| 공제금액 | 200만원 | 400만원 |
| 임대소득 금액 | 0원 | 0원 |
그래서 위 표와 같이 임대사업자를 등록한 경우에는 연 1천만(월세 83만원), 임대사업자를 등록하지 않은 경우에는 연 4백만원(월세 33만원) 초과하면 과세대상 소득이 발생해 피부양자 자격이 상실되고 지역가입자로 전환될 수 있습니다.
※ 주택임대소득 2천만원 이하 분리과세가 무슨 말인가요?
: 주택임대소득이 2000만원 이하면 비과세 대상이었습니다. 하지만 2019년 귀속분부터는 과세 대상으로, 분리과세 대상이 되었습니다. 분리과세란 주택임대소득이 연간 2천만원이하인 경우 다른 소득과 합산하지 않고 임대소득에 대해서만 14%의 낮은 세율로 과세한다는 의미입니다. 만약 2천만원을 초과한다면 근로소득, 사업소득 등 다른 소득과 합산해 6~45% 세율로 종합과세 신고를 해야 합니다.
주택 임대사업자 임대소득 과세기준
전월세 신고제가 정착되면서 주택임대소득에 대한 과세방법을 좀 더 숙지할 필요가 생겼습니다. 제대로 알고, 제대로 신고해야 불필요한 지출을 줄일 수 있습니다. 전월세에 대한 임대소득이 발생하면 건강보험 피부양자 자격이 상실된다는 것을 알아봤습니다. 주택 임대소득에 대해 '과세'되면 건보료가 부과된다는 사실은 다들 아셨을 겁니다. 이게 무슨 말이냐면 임대사업자 과세기준만 알면 건보료 대응을 할 수 있다는 이야기입니다.
주택임대소득 전월세 과세기준
주택임대소득에 대해서는 월세냐 전세냐에 따라 비과세인 경우가 있습니다. 일단 월세부터 살펴보면, 부부합산 기준으로 1주택자인 경우 월세 소득에 대해서 월세를 얼마를 받는지와 상관없이 비과세에 해당됩니다. 하지만 공시가격이 9억원을 초과할 경우에는 1주택자라도 과세대상이 됩니다.
| 주택수 (부부합산) | 월세 | 전세(보증금) |
| 1주택자 | 비과세 (9억원이상부터 과세) | 비과세 |
| 2주택자 | 과세 | 비과세 |
| 3주택자 이상 | 과세 | 과세 (간주임대료) |
그리고 전세인 경우에는 주택수가 2주택자 이하인 경우 비과세 대상입니다. 3주택이상인 경우에는 전세보증금에 대한 과세가 이루어지는데, 보증금을 월세로 환산(간주임대료)해 계산합니다. 간주임대료 계산은 간단합니다.
전세 간주임대료 = (보증금 – 3억원) × 60% × 정기예금이자율 – 수입이자 등
세입자로부터 받은 전세 보증금에서 3억원을 공제하고, 그 금액에서 60%에 해당하는 금액에 해당 연도 예금 이자율을 곱해서 계산하면 됩니다. 쉽게 생각해서 보증금을 은행 정기예금에 넣었을 경우를 가정한 기대수익이 간주임대료라고 보면 됩니다. 참고로 주택수는 부부합산 기준이며, 본인이 거주하는 주택도 주택수에 반영됩니다. 그리고 주거전용면적 40㎡ 이하, 기준시가 2억원이하인 소형주택은 주택수에서 제외됩니다.
피부양자 유지 가능한 전세보증금 임대소득 조건
월세 83만원(주택임대사업자 미등록자는 33만원)에 준하는 전세보증금을 받으면 건강보험 피부양자 자격을 유지할 수 있습니다. 즉 간주임대료를 역으로 계산하면 피부양자 자격을 유지할 수 있는 전세보증금 조건을 알 수 있는 건데요.
| 구분 | 주택임대사업자 미등록 | 주택임대사업자 등록 |
| 보증금 | 8.55억원 | 16.8억원 |
| 3억원 공제 | 5.55억원 | 13.8억원 |
| 60% | 3.33억원 | 8.28억원 |
| 정기이자율 | 1.2% (2021년 귀속) | |
| 간주임대료 | 3,996,000원 (월세 33만원 준함) |
9,936,000원 (월세 83만원에 준함) |
주택임대사업자를 등록한 경우 보증금이 16.8억원, 사업자를 등록하지 않은 경우 8.55억원까지는 피부양자 자격이 박탈되지 않습니다. 단 수입이자는 없는 것으로 가정했으며, 정기이자율(2021년 귀속 1.2%)은 매년 변동되니 참고하시기 바랍니다.
요약정리
부동산 임대소득이 발생하는 경우 필요경비 등을 제외한 금액에 대해 '과세' 대상이 되면 건강보험료가 부과됩니다. 예를 들어 아내나 자녀가 직장가입자인 남편 밑으로 피부양자로 등록되었다가 부동산에 투자해 임대사업을 하는 경우 피부양자 자격을 상실하고 지역가입자로 전환되는 것입니다.
임대사업자가 임대소득으로 과세되는 경우를 정리하면 우선 월세인 경우에는 2주택이거나, 1주택자로 공시가격이 9억원을 초과하는 경우에는 과세 대상입니다. 그리고 전세인 경우에는 3주택 이상부터는 간주임대료에 대해 과세가 됩니다. 임대소득으로 인해 과세 대상이 된 경우에는 건보료가 부과되는데, 보험료 계산은 [건강보험 지역가입자 계산법] 글을 참고하시기 바랍니다. 오늘도 이 글이 도움이 되셨다면 많은 곳에 공유해주세요. 감사합니다.
