아파트 청약에 당첨돼서 집을 사면 취득세와 보유세가 나오고, 집을 팔면 양도소득세가 부과됩니다. 집을 보유하거나 매매할 때 세금이 부과되죠. 또 주택을 상속받거나 증여받은 경우에도 상속세와 증여세를 내야 합니다. 그런데 잘 보면 주택 가격으로 세금이 부과되는데, 기준이 되는 주택가격이 조금씩 다릅니다. 어떤 곳은 공시가격으로 계산하고, 다른 경우에는 시가표준액, 기준시가, 실거래가가 기준이 됩니다. 명칭뿐만 아니라 적용기준도 달라 지금 내가 계산하고 있는 게 맞는 건지조차 모를 때가 많은데요. 각각 어떤 의미로 쓰이며, 어디서 조회하는지 자세히 알아보도록 하겠습니다.
부동산 실거래가
실거래가란 각종 부동산이 실제로 거래 금액입니다. 주택 거래시 계약서를 쓸 때 판매한 사람과 구입한 사람이 실제로 주고받은 금액이 실거래가입니다. 통상 우리 집 얼마라고 이야기하는 집값을 실거래라고 생각하면 됩니다. 실거래가는 집을 거래한 가격이므로 거래 시 부과되는 세금을 매길 때 기준이 됩니다. 우선 집을 사면 취득세가 나오는데, 실거래가에 취득세율을 곱해 산정된 금액을 취득세로 냅니다. 그리고 집을 팔면 이익을 본 금액만큼의 양도소득세를 내야 합니다.
아파트나 주택 등을 거래하면 매매된 실거래가를 반드시 신고해야 합니. 매매 계약 체결일로부터 30일 이내에 실거래가 신고를 해야 합니다. 예를 들어 아파트 매매 계약서를 작성하면 매매금액이 나오고, 최초의 계약 체결일이 작성하는데 그 계약 체결일로부터 30일 내에 매매대금에 대해 신고를 해야 합니다. 신고 후 실거래가 신고필증을 받아야지만 소유권 등기이전이 가능합니다. 실거래가 조회는 국토교통부 공개시스템에서 확인 가능합니다.
아파트 공시가격
공시가격이란 보유세를 부과하기 위해 정부가 매년 부동산(토지+건물) 가격을 조사하고 책정한 금액입니다. 굳이 주택을 사고팔지 않고 단순 '보유'만 해도 주택 가격을 따질 때 사용합니다. 바로 종합부동산세나 재산세 등의 보유세를 계산할 때 공시가격을 활용합니다. 그리고 세금뿐만 아니라 기초연금이나 건강보험료 등에서 활용되는데, 국민들의 부담을 줄이기 위해 통상적으로 실거래가보다 낮게 책정됩니다.
- 보유세 = 공시가격 × 공정시장가액비율
보유세를 계산할 때도 국민들의 부담을 줄이고자 공시가격에서 공정시장가액비율을 곱합니다. 예를 들어 재산세를 계산할 때는 공시가격의 60%에 대해서만 세금을 부과합니다. 공시가격은 토지와 건물로 나뉩니다. 토지에 대한 공시가격을 공시지가, 건물에 대한 공시가격은 주택의 공시가격이라고 합니다. 자세한 내용은 다음과 같습니다.
부동산 공시지가
공시지가란 정부에서 세금을 부과할 때 기준을 삼는 금액입니다. 건물을 제외한 땅에 대해서만 가격을 책정합니다. 양도세, 상속세, 증여세, 토지보상 수용 등의 과세기준을 정하기 위해 매년 1월 1일이 되면 전국의 토지 공시가격을 발표합니다. 공시지가는 표준지 공시지가와 개별공시지가로 구분됩니다.
- 표준지공시지가 : 전국 50만 필지의 표준지를 정해 단위당 가격 공시
- 개별공시지가 : 표준시공시지가를 기준으로 전국 3200만 필지의 개별공시지가 산출
- 토지보상금 등의 각종 부동산세 산정 기준
토지가 규격화되어 있지 않기 때문에 기준이 없어, 기준이 되는 토지를 표준지공시지가로 표현합니다. 표준지공시지가는 전국적으로 50만필지에 해당하는 표준지를 정해 단위당 가격을 공시합니다. 그리고 표준지를 기준으로 토지 개별의 공시가격을 측정하는데 그것을 개별공시지가 라고 합니다. 전국의 3200만 필지에 대해 개별공시지가를 산출하는데, 세금부과기준이 됩니다.
주택 공시가격
주택에는 일반 단독주택이 있고, 아파트나 빌라 등의 다세대 공동주택이 있습니다. 토지와 마찬가지로 주택의 경우에도 표준화가 되어 있지 않기 때문에, 기준이 되는 표준주택 가격을 정합니다. 그리고 표준주택 가격을 기준으로, 각각의 개별주택 가격을 산정해 세금을 부과합니다.
- 단독주택가격 : 표준주택가격을 기준으로 개별주택에 대한 적정가격을 산정
- 공동주택가격 : 아파트, 연립주택, 다세대에 대한 적정가격 산정
- 각종 부동산세, 건강보험료, 기초연금 산정 기준
※ 아파트, 연립주택, 다세대주택, 빌라 차이점이 무엇인가요?
: 공동주택은 한 건물에 두 가구 이상이 독립적인 주거생활이 가능한 주택을 말합니다. 여기서 층수가 5층 이상이면 아파트로 분류됩니다. 그리고 연립주택이란 4층 이하의 공동주택인데, 한 동의 바닥면적이 660㎡를 초과해야 합니다. 만약 660㎡를 초과하지 못하면 다세대주택으로 분류됩니다. 통상적으로 사용되는 빌라인 경우 연립주택이나 다세대주택에 포함됩니다.
공동주택 가격의 경우 아파트를 보면 알 수 있듯이 이미 표준화가 되어 있어 기준을 따로 정하지 않아도 됩니다. 그래서 적정 가격을 바로 산정할 수가 있고 마찬가지로 아파트에 대한 세금 부과시 기준으로 활용됩니다.
공시가격은 국토교통부 홈페이지를 통해 지역 설정만 하면 쉽게 조회해 볼 수 있습니다. 홈페이지에서 아파트 등은 공동주택공시가격, 단독주택이나 다세대주택, 연립주택, 빌라 등은 단독주택공시가격으로 선택해서 조회하면 됩니다.
기준시가와 시가표준액이 공시가격과 다른가요?
기준시가, 시가표준액, 공시가격은 같은 의미로 봐도 무방합니다. 기준시가는 지방세 기준이 되고, 시가표준액은 국세 부과시 기준이 됩니다.
| 구분 | 기준시가 | 시가표준액 |
| 활용 | 지방세 | 국세 |
| 적용 | 취득세, 면허세, 재산세 등 | 양도소득세, 상속세, 증여세 등 |
그럼 왜 헷갈리게 종류를 나눠놨을까요? 쉽게 말해서 공시가격은 공시된 가격이 있는 거고, 기준시가나 시가표준액은 공시된 가격이 없어 알 수가 없을 때 활용됩니다. 무슨 말인지 이해가 좀 안 될 수 있는데, 좀 더 자세히 알아보겠습니다.
오피스텔 기준시가
아파트와 달리 오피스텔이나 빌딩 등의 상업용 건물은 공시가격이 없습니다. 이런 건물도 보유세를 부과해야 하기에 국세청은 별도로 '기준시가' 가격을 적용합니다. (이제 조금 이해되셨죠?)
▣ 기준시가가 적용되는 기준
- 국세청 세금 납부하는 경우
- 양도소득세를 미신고했거나 다르게 신고한 경우
- 상속세나 증여세 과세 시 상속 및 증여재산의 시가를 산정하기 어려운 경우
- 실거래가 증명이 어려운 경우
기준시가는 국세청에서 세금 부과 시 기준이 되는 금액인데요. 매매, 상속, 증여 시 부과되는 세금도 기준이 됩니다. ['가족 간 증여재산 증여세율' 참고] 또 실거래가 증명이 어려운 경우에도 기준시가를 기준으로 세금을 부과합니다.
기준시가 조회하는 법은 간단합니다. 홈택스에 본인인증 후 [조회/발급] 메뉴에서 [기타조회-기준시가 조회]를 하면 됩니다.
건축물 시가표준액
시가표준액이란 지방자치단체(지자체)에서 지방세를 부과하기 위해 고시하는 부동산 가격입니다. 앞서 말했듯이 시가표준액은 공시가격과 같은 의미입니다. 토지는 개별공시지가, 주택은 개별단독주택 가격과 공동주택 가격이 시가표준액이 됩니다. 하지만 공시가격이 없는 건축물이나 회원권, 선박 등은 행안부나 지자체 기준에 따라 시가표준액을 산정합니다.
등록세, 취득세, 종합토지세, 재산세 등의 지방세 과세표준이 됩니다. 일반 매매 시 발생하는 취등록세는 실거래가를 기준으로 책정되며, 매년 납부하는 재산세 등은 시가표준액을 기준으로 부과됩니다. 시가표준액 조회는 거주 지역에 따라 다릅니다. 서울은 이택스를 통해 조회 가능하며, 그 외 지역은 위택스를 통해 조회할 수 있습니다.
요약정리
부동산 가격을 결정하는 용어에 대해 정리해 봤습니다. 공시가격은 말 그대로 과세의 기준이 되는 금액을 공시한 금액입니다. 공시가격과 동일한 의미로 사용되는 기준시가와 시가표준액도 있습니다. 공시가격이 모두 공시되어 있다면 공시가격, 기준시가, 시가표준액 가격은 동일합니다. 하지만 주택 가격이 공시가 안되어 있다면 기준시가와 시가표준액을 활용합니다. 그래서 기준이 다른 것입니다.
정리하면 이렇습니다. 취득세와 양도세를 계산할 때는 '실거래가'를 봅니다. 그리고 아파트나 주택을 보유할 때 부과되는 보유세는 '공시가격'을 기준으로 계산됩니다. 그런데 실거래가나 공시가격이 없으면 '기준시가'로 계산합니다. 조회방법은 위에서 링크를 해드렸으니 참고하시고요. 오늘도 도움이 되셨다면 많은 곳에 공유해주시면 감사하겠습니다.
