공유형모기지는 국민주택기금에서 저소득 생애최초 주택구입자나 5년이상 무주택자인 분들을 대상으로 연 1%~2%대의 초저금리대의 서민형주택대출상품입니다. 공유형모기지는 수익공유형과 손익공유형 두가지가 있는데, 상품명에도 나와있듯이 수익이나 손익을 국민주택기금과 공유하게 됩니다. 국민주택기금에서 대출한 금액에 대해 일정비율로 지분을 갖고 있다가 주택매각으로 이익이 발생하면 일부를 나누는 방식입니다.
수익공유형모기지는 수익만 공유하는 상품으로 집값 하락에 대한 손실에 대해서는 공유하지 않습니다. 즉, 대출받아 구매한 집을 팔았을때 이익이 생겼다면 국민주택기금과 수익을 나누지만, 손해가 있을 경우에는 주택구입자가 모두 부담해야합니다. 반면, 손익공유형모기지는 손실이 발생해도 국민주택기금과 손실부분을 공유하기때문에 수익공유형보다 손실에 대한 위험부담률이 적은편입니다. 수익공유형은 위험부담이 큰만큼 주택가격의 70%까지 대출 받을 수 있고, 상대적으로 위험부담이 적은 손익공유형은 40%내에서 대출신청이 가능합니다.
수익공유형모기지와 손익공유형모기지 조건 안내
수익공유형과 손익공유형 주택대출을 신청하기위해서는 부부합산 연소득이 6천만원이하인 5년이상 무주택자이거나, 부부합산 연소득인 7천만원이하인 생애최초 주택구입자여야 합니다. 대상주택은 수도권과 지방 5대 광역시에 있는 주거전용면적 85㎡이하고 6억원이하인 아파트입니다.
◇ 수익공유형과 손익공유형 지원대상과 대상주택
1) 지원대상
- 연간 부부 총소득이 6천마원이하인 5년이상 무주택자
- 연간 부부 총소득이 7천만원이하인 생애최초 주택구입자
- 대출신청일 당시 만19세이상의 세대주로 세대주를 포함한 전원이 무주택자
2) 대상주택
- 주거면적 85㎡이하로 주택가격이 6억원 이하이 아파트 (미분양 또는 신규입주 아파트 포함)
- 서울, 경기, 인천, 부산, 대구, 광주, 대전, 울산 지역에 한정
- 소유권이전등기 접수일이전에 신청 가능
수익공유형 대출금리는 연간 1.5% 고정금리며, 손익공유형은 5년동안 1%로 이후에는 2%입니다. 대출가능한 금액은 수익공유형은 주택가격의 최대 70%, 손익공유형은 주택가격의 40%로 배우자와의 합산 소득 4.5배이내로 최대 2억원까지 지원가능합니다. 대출기간은 20년으로 수익형공유형은 원리금균등분할, 손익공유형은 만기일시상환 방식으로 이루어집니다.
◇ 수익공유형모기지론
1) 대출한도
- 주택가격의 최대 70%로 호당 2억원이내
- 부부합산 총소득 4.5배 이내 (무소득자를 포함한 1800만원이하 소득자는 8천만원 한도)
2) 대출금리
- 연 1.5% 고정금리
3) 대출기간
- 20년 원리금균등분할상환 (1년, 3년 거치)
4) 주택처분 이익 공유
- 주택매각(3년후), 대출만기, 중도상환시 매각이익의 일부를 국민주택기금과 공유
- 매각이익 발생 시 매입가격에서 주택기금 대출평잔이 차지하는 지분만큼 주택기금에 귀속
- 주택기금의 최대 수익율을 연 5%내로 제한
◇ 손익공유형모기지론
1) 대출한도
- 주택가격의 최대 40%로 호당 2억원이내
- 부부합산 총소득 4.5배 이내 (무소득자를 포함한 1800만원이하 소득자는 8천만원 한도)
2) 대출금리
- 최초 5년간 연 1% 이고 이후부터는 2% 고정금리
3) 대출기간
- 20년 만기일시상환
4) 주택처분 이익 공유
- 주택매각(3년후), 대출만기, 중도상환시 매각손익을 국민주택기금과 공유
- 매각 또는 감정가가 매입가격과 차이가 나면 대출비율에 따라 주택기금에 차익(차손) 귀속
※ 원리금균등분할상환과 만기일시상환 장단점이 무엇인가요?
: 원리금균등분할상환은 대출원금을 대출기간으로 나눠 매월 일정 금액을 상환하고 줄어든 대출잔액에 대해서 이자를 지급하는 방식입니다. 이자가 갈수록 줄어드는 방식으로 초기자금이 넉넉할 경우 유리합니다. 만기일시상환은 약정된 기간중 이자만 부담하다가 만기일에 대출전액을 상환하는 방식으로 초지 자금이 넉넉하지 않을 경우 유리합니다.
※ 대출평잔이 무엇인가요?
: 대출평잔이란 대출금액의 평균잔액을 말합니다. 수익공유형의 경우 원리금균등상환방식이므로 대출금의 절반일때이 대출평잔이라고 생각하면 됩니다. 1억4천만원의 대출을 받고 원리금균등분할방식으로 상환한다면 그 절반인 7천만원이 대출평잔이 됩니다.
▲ 수익공유형 주택매매시 수익계산
▲ 손익공유형 주택매매시 수익계산
수익공유형과 손익공유형의 큰 차이점은 주택처분이익에 대한 위험부담률입니다. 2억원의 아파트를 구입한다고 가정했을시 수익형은 1억4천원(70%), 손익형은 8천만원(40%) 대출을 받게 됩니다. 이렇게 대출받고 구입한 집을 나중에 팔게 되었는데 아파트 가격이 3억원으로 올랐다면 1억원의 이익이 생기는데요. 수익형의 경우 주택기금에 35%지분율로 3,500만원의 이익을 공유하며, 손익형은 40%인 4천만원의 이익을 공유하게 됩니다. 반대로 1억5천만원으로 집값이 내려 5천만원의 손해를 봤을 경우 수익형은 주택구입자가 모든 부담을 지게되어 5천만원의 손해를 보며, 손익형은 기금에 2천만원을 부담해 주택구입자는 3천만원의 손해를 봅니다.
디딤돌대출과 수익(손익)공유형모기지중 나에게 맞는 상품은?
디딤돌대출과 공유형모기지 상품을 비교해보면 3%대인 디딤돌대출보다 연 1% 저금리상품인 공유형모기가 좀 더 유리해보입니다. 하지만 집을 팔았을때 발생하는 차액에 대해서 디딤돌은 모든 수익을 주택구입자가 가져가는 반면 공유형모기지는 주택기금과 수익을 일정비율로 나눠야 하는 단점이 있습니다. 즉, 집값이 큰폭으로 오를 경우 대출이자는 공유형모기지보다 높지만 시세차익을 모두 가져 갈 수 있는 디딤돌대출을 받는 것이 유리합니다. 그리고 주택상승폭이 적을 경우에는 수익공유형모기지대출, 집값이 하락할때는 손익공유형대출 받는것이 좋습니다.
※ 국민주택기금 디딤돌대출 금리 및 조건 알아보기 ☞ http://happyyard.tistory.com/180
만약 대출기간중에 주택을 구입해 2주택자가 될 경우 대출금을 조기상환해야 하는데, 조기상환시에는 수수료가 발생하게 됩니다. 디딤돌대출은 3년이내 중도상환시 일별로 1.2%한도내에서 수수료가 부과되며, 공유형모기지는 3년이내 조기상환시 1.8%, 5년이내 조기상환시 연 0.9%의 수수료가 부과되니 주의해야합니다.
고소득자를 위한 수익공유형 상품은 없나요?
그동안 국민주택기금에서는 연간 6천만원이하의 저소득가구를 대상으로 주택담보대출을 지원했습니다. 소득제한조건에 해당이 안될경 신청을 할 수 없었는데요. 공유형모기지 개선과 동시에 고소득자를 위한 수익공유형 대출상품이 은행을 통해 오느 3~4월중 출시합니다. 기존 주택기금에서는 소득제한, 주택제한, 지역제한 등의 조건 있었는데 이번에 새롭게 출시되는 상품은 규제가 대폭 완화되었습니다.
◇ 주택기금 공유형모기지 개선안
1) 주택지역 : 인구 50만이상 도시로 확대 (창원, 전주, 청주, 천안, 김해, 포항, 세종)
2) 취급은행 : 우리은행의 독점 운영에서 국민은행, 신한은행 으로 확대
3) 중도상환 : 대출원금 50%에 대해서 3년이내 부분 중도상환 허용
우리은행에서 3천가구에 한해 시범적으로 선보이는 이번 수익공유형 은행대출 상품은 소득제한이 없다는게 가장 큰 특징입니다. 대상주택에 대해서도 주택기금은 6억원이하로 85㎡이하 아파트에 대해 가능한 반면 은행에서는 9억원이하, 전용면적 102㎡이하 아파트를 취급하게 됩니다.
◇ 은행대출 수익공유형모기지
1) 지원대상 : 무주택자 (소득제한 없음)
2) 대상주택 : 9억원이하로 전용면적 102㎡이하 아파트
3) 대출조건 : 만기 20년, 30년 변동금리 (1% 예정)
4) 대출금리 : 30년중 7년 초저금리 적용 후 8년부터 시중 주택담보대출 금리로 전환
앞으로 시범적으로 출시되는 수익공유형 은행대출상품은 소득제한이 없는등의 이득도 있지만 주의해야할 사항도 있습니다. 무조건 30년동안 초저금리로 적용받는 것이 아니라 7년동안 적용 후 이후부터는 시중금리로 전환되는점인데요. 주택담보대출 전환시 집값상승분도 정산되니 이점에 대해서는 좀더 주의하는게 좋을 듯 싶습니다.
