주택시장 안정화를 위한 부동산 정책과 코로나19로 인해 부동산 시장이 위축되면서 집값과 전세값이 하락하고 있습니다. 내집이 없는 분들은 집값이 안정화되니 좋을 수 있지만, 보증금을 넣어 둔 분들은 혹여나 전세금을 돌려받지 못하는 건 아닐까 걱정이 많이되는 시기인데요.
뉴스에서도 전세가격이 하락하면서 역전세난, 깡통전세, 경매 등으로 전세금을 돌려받지 못하는 사례도 종종 보도되고 있습니다. 피해자들 대부분 내 집 마련을 위해 종자돈을 모으고 있는 사회초년생과 신혼부부 등 젊은층입인데, 어떻게 하면 이런 전세금 사기를 당하지 않을까요? 집계약이 끝났을 때 전세 보증금을 돌려받을 수 있는 장치는 없을까? 그래서 오늘 전세금을 돌려 받을 수 있는 '전세금 반환 보증보험'상품에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
전세금 반환 보증보험이란?
전세금 반환보증보험은 집주인이 전세계약이 끝났음에도 부도, 경매, 압류 등으로 전세보증금을 제때 안주거나 못준다고 우길때 보증기관이 임차인(세입자)에게 보증금을 대신 지급하는 상품입니다. 뉴스에서 종종 전세금 사기다 먹튀다 갭투자로 인한 피해사건이 보도되는데, 전세보증보험에 가입하면 깡통주택이라도 보증금을 받을 수 있습니다.
※ 깡통주택이란?
주택 매매가격이 기존 전세가격보다 낮아지면서 집을 팔아도 전세 보증금을 마련하기 어려운 주택을 말합니다.
전세금반환보증보험은 집주인의 동의없이도 가입할 수 있는데, 주택도시보증공사(HUG)에서 제공하는 전세보증금반환보증과 서울보증보험(SGI)에서 판매하는 전세금보증신용보험이 있습니다. 두상품 모두 집주인이 전세금을 못주겠다고 할 경우 대신 보증금을 지급해주는 상품이지만, 가입조건이나 보증금액, 비용, 가입기간 등이 다르므로 비교해보고 본인에게 유리한 상품을 선택할 필요가 있습니다.
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HUG / 주택도시보증공사 |
SGI / 서울보증보험 |
자격조건 |
전세 계약기간 1년 이상 |
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가입조건 |
아파트, 연립, 다세대, 단독, 다가구, 주거용 오피스텔 |
아파트, 연립, 다세대, 단독, 다가구, 주거용 오피스텔, 도시형생활주택 |
보증금액 |
수도권 7억이하 그 외 지역 5억이하 (한도이내) |
아파트 제한없음 그 외 주택 10억이내 (보증금 전액만 가능, 일부 X) |
보증한도 (보증료율) |
아파트 80% (0.128%) 단독주택 60% (0.154%) |
아파트 100% (0.192%) 그 외 10억이내 (0.218%) |
HUG와 SGI 전세보증보험 가입조건을 살펴보면 두 상품 모두 전입신고와 확정일자를 받은 1년이상 임대차계약을 해야 합니다. 그 외 부분 상품마다 다음과 같이 장단점이 있습니다.
① 가입조건 · 보증금액 : SGI 전세보증보험이 유리
전세보증보험 가입이 되는 주택의 큰 차이는 아니지만 SGI 상품이 좀 더 유리한 편입니다. HUG는 아파트, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 연립주택, 주거용 오피스텔인 경우 보증을 해주는데, SGI는 도시형 생활주택 까지 포함되기 때문입니다. 참고로 HUG 상품에서 주거용 오피스텔을 가입하기 위해서는 공인중개사가 전세계약서 주용도에 주거용으로 표기해야하고 구분등기를 필수로 해야 합니다.
그리고 전세금 보증금액도 SGI가 유리합니다. HUG 전세보증보험은 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하의 전세보증금일 경우 가입할 수 있는데, SGI 전세보증보험은 아파트일 경우 제한이 없으며, 그 외 주택도 10억원까지 보증되어 전세보증금이 고액인 세입자도 가입하기에 부담이 적습니다.
② 선순위채권 : HUG 전세보증보험이 유리
전세보증보험은 말그대로 전세금을 보증하는 보험인만큼 '선순위채권' 도 중요합니다. 선순위채권이란 주택에 걸린 근저당과 앞서 들어온 임차인 보증금을 합한 금액으로, 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 채권을 말합니다.
쉽게말해 집주인이 내 전세보증금을 우선 갚아야 할 금액이라고 생각하시면 됩니다. HUG는 선순위채권 금액이 주택가의 60% 이하고, 선순위채권과 본인 전세보증금을 합한 금액이 주택가격의 100%이하여야 합니다. 그리고 SGI는 보다 조건이 까다로운데, 선순위채권이 주택가의 50%이하여야 합니다. 참고로 두 상품모두 다가구(단독)일 경우 본인보다 먼저 전입신고한 세입자의 전세보증금까지 선순위 채권금액에 포함되니 유의하시기 바랍니다.
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선순위채권 조건 |
HUG 전세보증금반환보증 (주택도시보증공사) |
선순위 채권 ≤ 주택가 60% (선순위채권+본인 전세보증금) ≤ 주택가 100% |
SGI 전세금반환신용보험 (서울보증보험) |
선순위 채권 ≤ 주택가 50% (선순위채권+본인 전세보증금) ≤ 주택가 100% |
※ 집주인이 먼저 주택담보대출은 받았는데 가입할 수 있나요?
: 집주인이 먼저 주택담보대출 받은것은 선순위채권으로 HUG인 경우 주택가격의 60%를 초과하지 않으면 전세보증보험에 가입할 수 있습니다. 단, 선순위채권과 본인 전세금을 합한 금액이 주택가격의 100%를 초과하지 않아야 합니다. 예를들어 주택가격이 5억원이라면 주택담보대출은 3억원 [5억원×60%] 까지 가능하고, 선순위채권 3억원이 있는 경우 전세금이 2억원[5억원-3억원]이하여야 합니다.
앞서 말했지만 두 상품 모두 가입시 집주인의 동의가 필요하지 않습니다. 단, HUG 상품 가입시 세입자가 집주인에게 전세금채권(전세금을 돌려받을 권리)을 HUG에 넘겨준다는 ‘전세금반환 채권양도계약’을 체결해야 합니다. 이 때 전세금반환 채권양도계약을 임대인, 임차인, HUG가 모두 체결하거나 세입자와 HUG가 따로 체결하고 집주인에게 내용증명을 보내는 방식으로도 가능한데, 후자로 진행할 경우 집주인 동의가 필요 없습니다.
③ 보증료 : HUG 전세보증보험이 유리
전세보증보험 가입을 권유하다보면 '몇 억의 전세자금을 보증해 주는데 보험료가 비싸지 않을까요?'라고 걱정인 분들이 있습니다. 전세보증보험 보험료는 [보증금액 × 보증료율 × 연단위 가입기간] 으로 계산하는데, 보통 20~40만원정도 밖에 되지 않습니다. 많다면 많은 금액일 수 있는데 30만원으로 1~3억짜리 전세금 날라가는 것을 막을 수 있다면 아깝지 않다고 생각합니다.
보증료율을 살펴보면 아파트의 경우 HUG 전세금보증보험은 0.128%이고, SGI 상품은 0.192%으로, 보증료는 HUG가 유리한데요. 1억원 전세계약시 보험료를 계산해 비교해보면
※ 1억원 아파트 전세보증보험 보증료 비교
• HUG : 1억원 × 0.128% × 2년 = 256,000원
• SGI : 1억원 × 0.192% × 2년 = 384,000원
주택도시보증공사(HUG)는 25만원, 서울보증보험(SGI)는 38만원으로 HUG가 약 13만원가량 저렴한 편입니다. 단, HUG 상품이든 SGI 상품이든 전세보증금과 선순위채권 합계금액에 따라 실제 보증료율이 할인되거나 할증될 수는 있습니다. 그리고 HUG 전세보증보험은 사회취약계층(기초수급자, 차상위, 다자녀, 신혼부부 등)일 경우 보증료 할인이 적용됩니다.
▣ 전세보증보험 비용할인
- 다자녀가구, 신혼부부(연소득 6천만원이하 & 혼인기간 7년이내) : 40% 할인
- 부부합산 총소득 4천만원 이하 : 50% 할인
- 저소득 청년(만 19~34세) : 50% 할인
- 한부모가족, 노인 단독세대주 : 60% 할인
- 기타 : 모범납세자 10% 할인, 국토부 부동산거래 전자계약시스템 이용시 3% 할인
마치며
이상으로 주택도시보증공사와 서울보증보험 전세보증금반환보증에 대해서 알아봤습니다. 전세보증보험 가입기간은 HUG는 계약기간이 절반 지나기전, SGI는 계약기간 10개월전까지 가입할 수 있으니, 늦지않게 잘 살펴보시기 바랍니다. 전세보증보험 가입방법은 HUG, SGI 홈페이지 또는 시중은행을 통해 신청가능합니다. 집주인이 전세금 안주면 어떻할까 고민 중이신 분들, 이제는 걱정마시고 전세금보증보험으로 전세금 잘 지키시길 바라겠습니다.
